부동산 세금 기준이 되는 실거래가와 공시가격 그리고 기준시가

 

 부동산을 보유하게 취득세, 보유하고 있으면 재산세와 종합부동산세, 팔게 되면 양도소득세 그리고 상속세와 증여세 등 각종 세금으로부터 자유로울 수 없다.

 이렇게 부동산은 시세에 따라서 가격이 변하고 사람마다 부동산을 평가하는 기준도 다르기 때문에 세금을 매길 때에도 애매하다.

 부동산을 거래할 경우 발생하는 세금의 기준이 되는 실거래가와 보유세 산정에 사용되는 공시가격 그리고 국세청이 정한 오피스텔 및 상업용 건물의 가격 기준이 되는 기준시가에 대해서 알아보자.

 

---

 

 

 [ 부동산을 거래할 경우 발생하는 세금의 기준이 되는 실거래가 ]

 

 부동산을 거래할 경우 계약서를 쓰고 집을 판 사람과 산 사람이 실제로 주고받은 금액이 실거래가이며, 집값이라고도 불린다.

 

 부동산 거래에 세금을 부과하는 가격의 기준을 실거래가이며, 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출한다.

 양도소득세도 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가의 차익에 대해서 세금이 부과된다.

 

 가족이나 특수 관계인이 부동산을 거래할 때 너무 싼 가격에 거래를 하게 되면 양도세를 피하기 위한 편법 거래로 국세청이 보고 있어서 주의해야 한다.

 

구분	기준	예시
양도세법상 정상가액	시가 +,- 5% 이내의 금액 또는 시가 5%가 3억원을 넘으면 3억	10억 아파트의 경우 9.5억~10.5억 거래는 가능하지만, 5억에 거래할 경우 10억으로 양도소득세 과세 된다.
증여세법상 정상가액	시가 +,- 30% 이내의 금액 또는 시가 30%가 3억원을 넘으면 3억원	10억 아파트의 경우 7~13억 거래는 가능하지만, 5억에 거래할 경우 정상가액에서 벗어난 2억에 대해 증여세가 과세된다.

 

 부동산을 거래할 경우 실거래가는 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/)에 반드시 신고하여야 한다.

 부동산 계약 후 30일 이내에 신고해야 하며, 실거래가 신고필증을 받아야만 소유권 등기 이전을 할 수 있다.

 

 

 [ 보유세 산정에 사용되는 공시가격 ]

 

 주택을 보유하고 있으면 재산세나 종합부동산세를 내야 하는데 그 기준을 설정할지가 매우 까다롭다. 

 그래서 정부에서 주택 가격을 공개하는 것을 공시가격이라고 한다.

 

 공시가격은 보유세뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용되며, 국민의 세금 부담을 늘리는 항목이기 때문에 일반적으로 실거래가보다 낮게 형성된다.

 

 국토교통부에서 공시가격(https://www.realtyprice.kr/)을 매년 1월 1일 평가하고 공시하고 있으며 열람이 가능하다.

 아파트 등은 공동주택 공시가격, 단독주택이나 다세대주택 그리고 빌라 등은 단독주택 공시가격으로 구분해서 공개하고 있다.

 

 

 

 [ 오피스텔과 상업용 건물의 가격 기준시가 ]

 

 오피스텔이나 상업용 건물의 경우에는 공시가격 정보가 없다.

 국세청은 이러한 건물에도 부유세를 부과해야 하기 때문에 기준시가를 정해서 발표한다.

 상속이나 증여 그리고 매매하였을 경우 신고가 제대로 되지 않은 경우에는 기준시가가 과세 기준이 될 수 있다.

 

 위텍스(https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTINB1R0) → 지방세  정보 → 시가표준액 조회에서 건축물 시가표준액을 조회할 수 있다.

 

 

---

 

 부동산을 취득, 보유, 매도를 하게 될 때 건물을 평가하여 세금을 매기게 되는 기준인 실거래가와 공시 가격 그리고 기준 시가에 대해서 알아보았다.