주택수에 따른 임대소득 과세와 2,000만원 이하 분리과세

 

 주택을 소유하고 빌려주면 자동으로 임대료를 받지만 이러한 주택임대소득에 대해서 소득세를 신고하고 납부해야 한다.

 주택 수에 따른 임대소득 과세 대상과 임대소득 2,000만 원 이하 분리과세에 대해서 알아보자.

 

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 1. 주택 수에 따른 임대소득 과세

 

 주택을 한 채만 소유하고 임대를 하였다면 임대소득에 대한 세금은 없지만 기준시가를 기준으로 9억 원이 넘는 경우에는 임대소득세를 부담해야 한다.

 또한 2 주택자부터는 모든 월세 수입이 임대소득으로 책정된다.

 

 월세뿐만 아니라 보증금의 이자도 임대소득으로 간주하고 소득으로 환산하여 세금이 부과된다.

 보증금은 3 주택 이상이면서 보증금 합계액 3억 원 초과의 임대주택을 보유한 경우부터 간주임대료로 환산된다.

 

 간주임대료는 3억 원이 넘는 보증금 합계액의 60%를 365로 나눈 후 정기예금 이자율을 곱해서 산출한다.

 

 < 보유 주택수와 주택임대소득 과세 대상 >

보유 주택(부부 합산)	과세 대상
1주택	기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입
2주택	모든 월세 수입
3주택 이상	모든 월세 수입, 비소형 3채 이상이면서 합계 3억원 초과인 보증금과 전세금

 

 

 2. 임대소득 2,000만 원 이하는 분리과세와 합산과세 중에서 선택할 수 있다.

 

 종합소득세를 신고할 때 임대소득도 물론 포함하게 된다.

 월세, 선세금, 간주임대료 등 주택임대소득을 모두 합해서 2,000만 원 이하인 경우에는 다른 소득과 합치지 않고, 분리해서 세금을 계산할 수 있다.

 

 소득세는 소득이 많을수록 높은 세율이 적용되기 때문에 임대소득 외에 다른 소득이 많다면 분리과세가 유리하다.

 2,000만 원 이하의 임대소득을 분리과세를 하게 되면 필요경비를 소득의 60%까지 인정되고, 기본공제는 400만 원까지 된다.

 그리고 세율도 고정된 14%의 세율로 적용된다.

 

 반면에 모든 소득을 합산하더라도 소득이 적어서 14%보다 낮은 세율이 적용되는 경우에는 합산과세를 선택하는 것이 유리하다.

 

 2,000만 원이 넘는다면 다른 소득들과 합산하여 계산해야 하지만 2,000만 원 미만일 경우 분리과세가 가능하기 때문에 필요경비와 사업자별 상황에 따라서 납부할 세금이 달라질 수 있다.

 

 < 주택임대소득 2,000만 원 이하의 등록 구분과 분리과세 >

구분	ㄱ) 임대소득(수입금액)	ㄴ) 필요경비	ㄷ) 기본공제	ㄹ) 세율	ㅁ) 소형주택 세액감면
등록주택	월세+간주임대료	60%	400만원	14%	O
미등록주택		50%	200만원		X
계산식	(ㄱ- ㄴ - ㄷ) X ㄹ - ㅁ

※ 소형주택 세액감면: 4년 단기 30%, 8, 10년 장기 75%

 

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 2,000만 원 이하의 임대사업자등록에 대해서는 분리과세 필요경비율과 공제금액 그리고 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 혜택을 받을 수 있기 때문에 세금에 대해서 유리한 조건을 선택해서 신고하는 것이 필요하다.