종합부동산세 납부 대상과 계산 그리고 절세 방법

 

 우리나라에서 가장 선호하는 재테크 수단은 부동산이며, 자산 중에서 가장 많은 비중을 차지하는 것도 부동산이다.

 이러한 부동산을 보유하게 되면 세금을 내야 하는데 지방세로 재산세를 납부하고 국세로 종합부동산세를 이중으로 부담해야 한다.

 종합부동산세는 세대별로 합산되어 부과되는 조세로서, 부동산의 투기를 억제하고 안정화시키고자 2005년에 시행되었다.

 문재인 정부 시절에 부동산 가격의 급격한 상승을 방지하고자 1 가구 2 주택 이상 소유자에게 종합부동산세 과세를 많이 부과한다는 기사를 볼 수 있었다.

 종합부동산세 납부 대상과 계산방법 그리고 절세할 수 있는 방안에 대해서 알아보자.

 

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 [ 종합부동산세 납부 대상 ]

 

 부동산 시장의 가격 안정을 추구하는 목적에 따라 종합부동산세 세금은 주택과 비사업용 토지에 적용된다.

 세대별 합산과세는 주민등록상의 동거 가족인 본인 및 배우자와 동일한 주소를 사용하며 생계를 같이하는 가족, 즉 직계존, 비속, 형제자매 등을 모두 포함한다.

 부부의 경우에는 단독세대를 구성하더라도 동일한 세대로 판단하며, 미혼자는 아래의 경우를 제외하고는 단독세대로 인정받지 못한다.

 

 ㄱ) 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

 ㄴ) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

 ㄷ) 소득세법상 최저생계비 수준 이상의 소득이 있는 경우로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

 

 

 [ 종합부동산세 계산방법 ]

 

 종합부동산세 주택은 개인을 기준으로 공시가격 합계액이 6억 원을 초과할 경우에 부담된다.

 1세대 1 주택자는 11억 원까지 공제가 가능하기 때문에 부자들에게만 적용되는 것이 맞다.

 2021년 이전에 법인은 종합부동산세 공제가 되기 때문에 종합부동산세를 피하기 위해서 법인으로 전환하였지만 이제는 법인도 종합부동산세를 납부해야 한다.

 

 1. 종합부동산세 계산법

 

 ㄱ) 주택 공시가격의 합계 - (공제금액 제외 분 x (주택 60%, 토지 100%)) = 종부세 과세표준

 

 ㄴ) 종부세 과세표준 x 세율 = 종합부동산 세액

 

 ㄷ) 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 = 산출세액

 

 ㄹ) 산출세액 - 세액공제(보유: 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%), 연령: 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%) → 중복적용 가능하며 한도 80%) - 세부담 상한 초과세액 = 납부할 세액

 

 

 2. 세율

 

 ㄱ) 주택 세율(개인)

과세표준	일반		3주택 등
	세율(%)	누진공제	세율(%)	누진공제
3억원 이하	0.6	-	1.2	-
6억원 이하	0.8	60만원	1.6	120만원
12억원 이하	1.2	300만원	2.2	480만원
50억원 이하	1.6	780만원	3.6	2,160만원
94억원 이하	2.2	3,780만원	5.0	9,160만원
94억원 초과	3.0	11,300만원	6.0	18,560만원

 

 ㄴ) 주택 세율(법인)

과세표준	일반(%)	3주택 등(%)
3억원 이하	3.0	6.0
6억원 이하
12억원 이하
50억원 이하
94억원 이하
94억원 초과

 

 2021년부터는 법인도 종합부동산세 세율이 적용되기 때문에 법인으로 전환하여도 종합부동산세를 감면받을 수 없다.

 

 

 [ 종합부동산세 절세 전략 ]

 

 1. 과세기준일을 통한 절세 방안

 

 부동산을 양도하거나 취득할 때 부동산의 재산세와 종합부동산세의 과세기준일을 고려해 판단해야 한다.

 

 종합부동산세와 재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재의 부동산 소유자를 대상으로 세금을 부과한다.

 그래서 부동산을 양도하려면 5월 31일까지, 부동산을 취득하려면 6월 1일이 지난 6월 2일에 잔금을 치르거나 등기신청을 해야 불필요한 세금을 절세할 수 있다.

 

 이렇게 단 하루를 기준으로 양도소득세와 종합부동산세 그리고 재산세까지 세금으로 납부할 수 있다는 것을 유념해야 한다.

 

 

 2. 세대의 분리, 증여를 통한 절세 방안

 

 세대가 분리된 자녀에게 부동산 등을 증여하는 것도 종합부동산세를 줄이는 대안이 될 수 있다.

 하지만 증여를 하면 증여세를 납부해야 하고 부동산 취득으로 인한 취득세와 등록세가 추가로 발생할 수 있기 때문에 종합부동산세와 증여로 인하여 추가적으로 발생하는 세금에 대해서 종합적으로 판단하여 더 절세할 수 있는 방안을 선택해야 한다.

 

 세대 분리하고 자녀에게 부동산 등을 증여할 때 기본 공제가 가능하므로 세부담을 최소화할 수 있으며 자녀에게 사전에 부동산을 증여하면 상속세 부담을 줄일 수 있다.

 증여는 10년 이내 증여한 금액을 모두 합산하여 증여세를 계산하기 때문에 장기적인 전략으로 살펴볼 필요가 있다.

 

2023.02.06 - [경제정보/일상정보] - 증여세 공제 한도와 과세 그리고 절세 전략

증여세 공제 한도와 과세 그리고 절세 전략

 

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 종합부동산세는 6월 1일을 과세기준일로 계산되는 것을 부동산 계약 시 활용해야 한다.

 1세대 1 주택은 11억 원, 다세대 주택은 6억 원까지 공제가 가능하고 부동산 보유 기간이 길어지고 세대주 연령이 높아질수록 종합부동산세가 줄어든다.