경매가 이루어지는 과정과 절차

경매 과정과 절차

 

 

 경매라고 하면 그 부동산에 대한 부정적인 이미지를 떠올리는 분들이 있을 수 있다.

 하지만 그 물건이 경매에 나오는 과정과 절차가 어떻게 진행되는지를 알게 된다면 그 오해는 사라질 것이다.

 

 

 1. 경매 신청

 

 경매에 나오는 부동산들은 채무를 상환하지 못하는 등의 재무적인 문재가 있는 물건들이다.

 대출금이 있는데 연체를 하고 갚지 못하게 되면, 채권자(은행)는 경매신청서를 관할 법원에 경매를 신청하고 그 물건은 경매에 넘어가서 된다.

 

 

 2. 현황조사, 감정 평가

 

 법원은 경매신청서를 받아서 경매 진행을 시작한다.

 경매 대상이 되는 부동산 금액이 얼마인지 산정하기 위해서 감정평가를 한다.

 또한, 집주인이 살고 있는지 임차인이 사는지에 대해서 조사한다.

 그 물건이 경매에 낙찰되었는지 임차인이 계속 거주를 한다고 하면 곤란한 상황이 일어날 수 있다.

 

 

 3. 매각기일 공고

 

 경매 물건에 대해서 파악해서 판매할 준비가 마감된 것이다.

 경매 참여자에게 판매할 수 있다는 매각기일 공고 내게 되면, 법원경매사이트에서도 이 물건들을 확인할 수 있다.

 경매 입찰에 필요한 현황조사서와 감정평가서 그리고 매각물건명세서 등의 서류와 정보도 함께 공개되니 경매 참여자는 자세히 살펴보아야 한다.

 

 

 4. 입찰

 

 경매 공고에 나온 물건에 대해서 경매 법정에서 입찰을 해서 가장 높게 금액을 제시한 사람이 낙찰이 된다.

 경매 참여자는 주변 시세보다 얼마나 저렴하게 나왔는지 물건에 이상이 없는지 확인하는 것은 필수이다.

 

 아무도 입찰하지 않으면 유찰이 되는데, 한 번 유찰이 될 때마다 서울은 감정가의 20%, 이외 지역은 20~30%씩 감하여 최저입찰가가 다시 정해진다.

 예를 들어서 서울에서 감정가가 1억 원인 물건이 유찰이 되면 8천만 원이 되고 또 유찰이 되면 6.4천만 원으로 감정가가 낮아진다.

 유찰이 되면 가격적인 측면에는 유리하지만 그만큼 물건이 좋지 않다는 반증이기도 하다.

 

 

 5. 매각허가결정 또는 매각불허가결정

 

 경매 물건이 낙찰되면 1주일간의 시간이 정해지며, 이 기간 동안에 법원과 낙찰자는 이상 유무에 대해서 확인한다. 

 법원은 낙찰에 대해서 금액, 입찰보증금, 제출서류 등에 대해서 이상 없는지 확인한다.

 낙찰자도 물건에 대해서 이상이 있으면 매각허가 이의신청을 해서 낙찰을 취소하고 입찰보증금을 돌려받을 수 있다.

 

 

 6. 매각허가결정 확정

 

 별다른 문제가 없다면 낙찰 후 1주일이 지난 후에 매각허가결정이 내려진다.

 법원의 매각허가결정 이후 1주일 동안에 채권자와 채무자의 항고기간이 시작되는데 문제가 없다면 매각 허가결정이 확정된다.

 

 

 7. 대금 납부

 

 매각허가결정이 확정되면, 대금납부일이 정해진다.

 낙찰자에게 한 달 후까지 입찰금을 제외한 낙찰가를 납부하라는 내용의 대금납부통지를 전달받게 된다.

 

 낙찰자는 대금을 납부하는데 문제가 없도록 사전에 대출이 가능한지 확인해서 입찰하는 것이 필요하다.

 계획대로 입찰이 진행되면 명도와 납부 계획을 수립하고 낙찰받으면 된다.

 

 

 8. 경매 종료

 

 대금을 납부하면 소유권이전등기를 하고 사건은 종료된다.

 

 

 

 지금까지 경매가 이루어지는 절차에 대해서 알아보았다.

 경매 진행 과정을 세밀하게 보면 다소 복잡할 수 있지만 그 진행과정은 간단하다.