부동산 투자할 때 개인과 법인 세금 비교

 

 

 내가 만약에 부동산에 투자한다면 명의를 개인과 법인 중에서 어느 것이 세금 혜택을 더 받을 수 있는지를 한 번쯤은 고려해 볼 것이다.

 개인은 보유세, 임대소득세, 양도소득세 등의 세금을 납부해야 하며, 법인은 취득세, 보유세, 부가가치세, 법인세, 법인추가과세 등이 있다.

 부동산은 경우의 수가 다양하기 때문에 세부 내용에 따라서 세금이 달라질 수 있지만 일반적인 큰 틀에서 부동산에 투자할 때 개인과 법인 세금의 차이점 비교해 보자.

 

---

 

 

 1. 취득세

 

 취득세는 말 그대로 어떤 자산을 취득했을 때 내는 세금으로 취득세에는 농어촌특별세, 교육세 등의 지방세가 포함된다.

 

 개인이 주택을 소유할 경우 취득세는 주택 보유수와 조정대상지역 여부에 따라서 다양하게 달라지지만, 1 주택을 소유할 경우 1~3%의 취득세를 납부해야 한다.

 하지만 법인이 주택을 취득한다면 12%의 세율이 부과된다.

 

 부동산을 매입할 때 취득세는 개인보다는 법인으로 매입하는 것이 더 불리하나 부동산을 보유하고 임대소득과 양도 시에 부과되는 세금도 있기 때문에 종합적으로 고려해보아야 한다.

 

 

 2. 보유세

 

 부동산을 보유하게 되면 보유세를 내야 하는데 보유세는 재산세와 종합부동산세가 있다.

 부동산은 주택, 건축물, 토지에 대해서 과세하게 되는데 과세표준 가격은 정부가 매년 조사하여 발표하는 공시가격의 약 60% 정도이다.

 

 보유세는 개인과 법인의 차이가 거의 없다.

 

 

 3. 부동산 소득 발생에 따라서 부과되는 임대소득세와 법인세

 

 부동산을 본인이 취득하려는 목적은 임대를 해서 수익을 발생하게 하는 것도 있을 것이다.

 

 개인은 종합소득세를 납부하는데 여기에는 임대소득, 근로소득, 사업소득, 이자소득, 배당소득 등 다양한 항목이 포함된다.

 하지만 법인은 모든 수익을 합해서 법인세라는 하나의 항목으로 과세된다.

 

 법인의 경우 개인에 비해서 세율이 더 적기 때문에 소득에 대해서는 법인의 경우가 세금에 대해서 유리하게 작용한다.

 과세표준에 따른 세율 적용 구간을 보면 법인보다 개인의 세율이 약 2배 더 많이 부과된다.

 법인의 경우 최소 금액인 2억 원 이하에서 세율이 10%이고 200억까지 20%의 세율이 부과되지만 개인의 경우에는 5억 원이 초과되면 42%의 세율이 부과된다.

 법인 회계가 더 투명하게 이루어지는 만큼 그 이익에 대한 세금은 더 큰 혜택이 있는 것은 사실이다.

 

 < 과세표준 및 세율 >

개인의 종합소득세			법인의 법인세
누진공제액	세율	과세표준		세율	누진공제액
0원	6%	1,200만 원 이하	2억 원 이하	10%	0원
108만원	15%	1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하
522만원	24%	4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하
1,490만원	35%	8,800만 원 초과~ 1억5,000원 이하
1,940만원	38%	1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하
			2억 원 초과 ~ 200억 원 이하	20%	2,000만 원
2,540만 원	40%	3억 원 초과 ~ 5억 원 이하
3,540만 원		5억 원 초과
	42%		200억 원 초과 ~ 3,000억 원 이하	22%	4억 2,000만 원
			3,000억 원 초과	25%	94억 2,000만 원

 

 

 4. 양도소득세

 

 주식이나 은행 예금을 이용하는 것은 쉽게 사고팔 수 있지만 천천히 시세가 움직이는 부동산은 시간을 두고 투자하는 사람이 대부분이다.

 부동산을 구입하여 임대수익이 발생하여 수익을 얻을 수도 있지만 시간이 지나서 그 부동산 가치가 상승해서 매도하게 되면 그 수익만큼 양도소득세를 납부해야 한다.

 

 개인의 경우에는 매도가격에서 매수가격의 차익에 대해서 양도소득세가 계산되지만 법인은 매도가격에서 매입금액과 법인을 운영하는 데 사용한 필요경비를 합한 것의 차익으로 계산되기 때문에 비용을 많이 지출하면 법인세가 줄어드는 효과를 볼 수 있다.

 

 개인 = 매도가격 - 매입가격

 법인 = 매도가격 - 필요경비 - 매입가격

 

 하지만 법인이 유리한 점만 있는 것이 아니다.

 개인은 부동산을 오래 보유하고 있으면 양도소득세에서 장기특별공제를 받을 수 있지만 법인은 보유기간이 길다고 해서 세금에 대해서 혜택을 볼 수 없다.

 주택 안정화와 내 집 마련 그리고 투기 세력이 아닌 일반인에게 혜택을 주지만 법인은 이윤을 내기 위한 사업용 용도로 보는 것이다.

 

---

 

 지금까지 부동산 투자 시 취득세, 보유세, 임대소득, 양도소득세에 대해서 개인과 법인 차이에 대해서 알아보았다.

 개인과 법인의 장단점이 있기 때문에 자신의 투자 방향에 맞게 선택하는 것이 중요하다.