상가 임대 투자의 장점과 단점

 

상가 임대 투자의 장점과 단점

 

 

 

 상가 임대 투자로 대박을 기대하기 어렵지만, 연금이나 월급 같이 장기적으로 안정된 수익을 얻을 수 있다는 것이 매력적이다.

 모든 투자가 장점만 있는 것은 아니듯이 상가는 공실 위험 등과 같은 어려운 상황에 놓일 수 있다.

 상가 임대 투자의 장점과 단점을 충분히 파악해서 장점은 극대화하고 리스크는 줄여서 투자수익을 높이는 것이 중요하다.

 

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[ 상가 투자 장점 ]

 

 1. 고정적인 임대수익

 

 대부분 상가 투자를 하는 사람들의 목적은 월급처럼 월세가 통장에 입금되는 것일 것이다.

 

 목돈을 들여서 푼돈을 받는다는 것이 약간은 불합리하게 여겨질지도 모르지만 푼돈을 오랜 기간 동안 모아지면 투자한 원금의 손익분기점을 넘어서 나에게 진정한 수익이 될 수 있다.

 

 고용시장이 불안해서 직장이 언제 어떻게 될지 모르고 노년으로 갈수록 일자리는 없어지고 수입이 감소하는 은퇴자들에게 고정적인 임대수익은 좋은 이점이 된다.

 

 그래서, 상가투자를 할 경우에 우선시할 수밖에 없는 것은 임대수익률이다.

 나는 몇 %의 수익률을 원하냐에 따라서 투자 결정과 대상 물건을 선별할 수 있다.

 기대수익률을 높게 잡아도 세금과 수리비 등 기타 잡비를 빼면 나에게 주어지는 실현수익을 현실적으로 계산해보아야 한다.

 

 실현 수익률의 높고 낮음을 결정하는 가장 좋은 대상은 은행 금리일 것이다.

 상가를 투자하는데 임대수익이 적어도 시중 은행 금리보다는 높아야 리스크 비용을 회수할 것이다.

 금리는 경기 상황에 따라서 변하기 때문에 그 시대의 평균적인 고정금리율을 생각하는 것이 완만하다.

 

 

 2. 주거용 부동산에 비해서 관리가 용이하다.

 

 아파트 같은 부동산은 평균적으로 2년마다 임대기간이 만료되면 공인중개사에 집을 내놓고 새로운 임차인을 구해야 하며, 도배나 청소 그리고 장판 비용 등이 발생한다.

 또한 노후한 아파트나 빌라 같은 경우에 누수, 보일러, 결빙 등과 같은 하자가 발생하면 임대인이 배상해주어야 한다.

 

 상가는 임차인이 목적에 맞게 내부와 외부 인테리어를 하고 일상적인 관리를 해준다.

 임차인의 이러한 인테리어 투자와 영업 자리 때문에 다른 곳으로 이동하기는 쉽지 않아서 관리에 대한 부담이 적다.

 

 

 3. 가치 상승에 따라서 처분 수익과 권리금 수익이 발생할 수 있다.

 

 지하철, 지역개발, 지역통합 등 다양한 사유에 따라서 상권은 항상 변화한다.

 

 내가 가지고 있는 상가 주변에 지하철이나 정류장이 생기거나 백화점이나 대형 할인점이 입점하게 된다면 유동인구를 확보할 수 있기 때문에 상가 가치는 상승할 수밖에 없다.

 

 수익은 임대수익과 처분수익을 합한 것이 최종적인 수익으로 결정된다.

 물론 강남, 명동, 여의도, 용산과 같이 꾸준히 임대수익이 좋아지는 지역과는 다른 투자 방법이 요구될 것이다.

 

 일반적으로 상가 1층에는 권리금이 형성되어 있다.

 상가투자자가 임차인에게 보증금 이외에의 권리금을 요구할 수 있다.

 이렇게 권리금을 받을 수 있는 것은 그 상가의 가치가 높아서 임차인이 영업을 할 경우 그 권리금을 충분히 회수할 수 있다고 판단되기 때문에 권리금을 주고 계약을 하는 것이다.

 유동인구가 활발해서 소비층을 확보할 수 있는 지리적인 위치와 상권이 권리금의 핵심이다.

 

 

 [ 상가 투자 단점 ]

 

 상가 투자를 해서 임대수익과 매도수익을 얻은 사람들도 있지만 실패하는 사람이 더 많을 것이다.

 번화가의 상가들을 보면 좋은 매물이라고 여겨지지만, 그런 물건들은 이미 가격이 높아져있고 외각에 위치한 상가는 공실에 대한 위험 부담이 있다.

 현실적으로 상가 투자가 쉬워 보이지만 다른 부동산에 비해서 어려울 수 있다.

 

 상가는 지역, 입지, 층별, 주변 시설, 업종, 그 상가에서 영업하는 가게에 따라서 상가의 가치가 달라진다.

 이처럼 상가 시세는 어느 정도 범위가 있지만 척도를 정하기가 어렵다.

 그래서, 상가를 보는 임대인의 안목도 중요하지만 그 상가를 이용하는 임차인의 역할도 매우 중요하다.

 

 편의점, 음식점, 기타 시설등 그 상가의 용도에 맞게 임차인이 장사를 잘해서 매출이 상승한다면 가치는 상승하지만, 그렇지 않을 경우에는 임대인도 높은 임대 수익을 기대하기 어렵다.

 

 상권과 입지 분석을 판단하고 예측하는 것은 결코 쉽지 않다.

 

 아무래도 상가 임대 투자하는데 가장 두려운 것은 공실이다.

 

 경기가 침체되거나 상권이 죽어가는 상태라면 소비 수요는 줄어들게 된다.

 수익이 안 나게 되면 임대업자는 더 이상 영업을 하기 힘들 것이다.

 또한 상가 분양을 받을 경우 일정한 수요가 발생하기 전까지 시간이라는 변수가 존재한다.

 

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 상가 임대 투자는 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

 안정된 임대 수익을 위해서는 상권이 활성화된 상가를 매입해야 하는데 그런 곳은 이미 가격이 상승한 상태이고 외각 지역에 분양을 받게 되면 공실 위험이 따를 수 있다.

 상가는 아파트 같은 부동산과는 다르게 개별적인 성격을 가지고 있기 때문에 투자하기가 더 어렵지만 안정화가 된다면 노후 연금으로는 최고의 상품이 될 수 있을 것이다.