상가 종류별(근린, 단지, 주택, 지식산업센터) 장점과 단점 그리고 투자 전략

상가 종류별 장점과 단점 그리고 투자전략

 

 

 상가는 근린 상가, 단지 상가, 상가 주택, 지식산업센터 등 다양하게 존재한다.

 이러한 상가들은 그 기능별로 다양한 장점과 단점을 가지고 있어서 그 내용을 확인하고 자신에게 맞는 투자 전략에 대해서 알아보자.

 

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 [ 근린 상가 ]

 

 1. 근린 상가란?

 

 근린상가는 우리가 생활하면서 접할 수 있는 편의점, 미용실, 학원, 음식점, 약국 등이어서 가장 많이 접할 수 있는 상가이다.

 

 2. 장점과 단점

 

 ㄱ) 장점

 

 근린상가는 거주 지역 내에 위치해 있어서 수요가 뒷받침되기 때문에 안정적인 매출이 발생될 수 있다.

 교통이나 주변 상권이 발달하였다면 풍부한 유동인구를 확보할 수 있다.

 

 제한된 업종이나 위락 업종을 제외하고 나머지 업종은 제한 없이 영업할 수 있다.

 

 ㄴ) 단점

 

 동일 지역 내에서 제한 없이 입점이 가능하기 때문에 동종 업체와 무한 경쟁이 발생할 수 있다.

 동일 업종 미용실이 근거리에서 입점하게 된다면 아무래도 경쟁관계에 놓일 수밖에 없으며, 이는 매출에 영향을 줄 수 있다.

 

 마트나 백화점등 대규모 판매시설의 입점이 상가에 미치는 영향을 고려해야 한다.

 사람들의 유동인구 발생은 증가되겠지만 동일한 업종으로 운영되는 그 주변 소규모 근린 상가들은 경쟁에서 밀려서 매출이 낮아질 수밖에 없다.

 그렇게 되다면 수익률은 낮아질 수밖에 없기 때문에 공실 위험이 증가할 수 있다.

 

 3. 투자 전략

 

 ㄱ) 입지 판단이 중요하다.

 

 매출을 일으키는 가장 큰 요인은 유동인구이기 때문에 입지를 보고 투자하는 것이 가장 중요하다.

 지하철 출구, 버스 정류장, 아파트 주 출입구, 횡단보도가 있는 건널목이 있으면 기본적인 동선이 형성되는 곳이다.

 

 ㄴ) 도로에 접한 상가에 투자하라.

 

 상가 내부에는 도로에 인접한 전면부와 입구 뒤에 있는 후면부가 있는데 전면부를 투자하는 것이 유리하다.

 도로에 접한 커피숍, 식당, 판매점 등은 사람들이 이용을 많이 하기 때문에 적어도 공실 발생 위험이 적고 기본적인 임대 수익을 얻을 수 있다.

 

 

 [ 단지 내 상가 ]

 

 1. 단지 내 상가란?

 

 아파트가 지어지면 입주자들의 생활 편의를 위해서 단지 내 상가가 신축으로 공급된다.

 공공분양 상가는 공개경쟁입찰 형태로 진행되어서 LH에서 내정가를 정해 놓고 공개경쟁입찰을 통해서 최고 입찰가에 낙찰되는 시스템이다.

 민영분양 상가는 분양형태로 공급하는 경우가 많다.

 

 2. 장점과 단점

 

 ㄱ) 장점

 

 단지 규모가 최소 500 ~ 1,000세대 이상이 되면 안정적인 수요가 뒷받침되기 때문에 매출이 안정적으로 유지될 수 있다.

 

 아파트 입주자들을 위한 필수 업종이 독점적으로 입점하게 된다면 높은 임대료를 기대할 수 있으며 임차인을 구하기 쉬워진다.

 

 ㄴ) 단점

 

 상가 수요층이 단지 내 입주민들이어서 향후 상권이 더 활성화되는 것은 어려우며, 시세 상승으로 높은 처분 수익은 기대하기 힘들다.

 

 단지 주변에 상가에서 동일 업종 상가가 공급되면 경쟁 관계가 발생할 수 있어서 수요자 이탈이 발생할 수 있다.

 

 3. 투자 전략

 

 아파트 세대가 최소 500세대 이상이어야 안정적인 매출을 기대할 수 있다는 것을 유념해야 한다.

 

 아파트 단지 내 상가는 아파트 입주자들의 생활 편의를 위해서 만들어지기 때문에 대형 마트보다는 소비 경쟁력이 떨어진다.

 즉, 소매로 운영하기 적합한 소형 평수 위주 상가가 적합하다.

 

 

 [ 상가 주택 ]

 

 1. 상가 주택이란?

 

 상층부에는 주택, 하층부에는 상업시설이 복합적으로 하나의 건물에 있어서 완전한 상업지역과 주택 지역이 아닌 주거와 상업이 혼재된 지역이 상가 주택으로 적합하다.

 

 2. 장점과 단점

 

 ㄱ) 장점

 

 상가 주택은 어느 정도 유동성 인구가 확보된 상업지역에 공급되기 때문에 기본적인 상권이 형성되어서 공실 위험이 적고 임대 수익도 안정적이다.

 

 무인세탁소, 무인아이스크림, 무임 카페, 편의점 등 생활형 업종이 입점되는데 이러한 업종은 진입이 쉬워서 상대적으로 임대가 쉽게 이루어진다.

 

 ㄴ) 단점

 

 상권이 활성화되어 있지 않다면 생활밀착형 업종이 들어오는 상가 이외에는 상권이 약해서 공실 가능성이 높다.

 

 일반 상가보다 전용률이 낮으며, 상가가 공급 과잉되었다면 공실 가능성이 높을 수 있다.

 

 3. 투자전략

 

 상권이 상층부에 있는 거주자만에게 있다면 그 수요가 한정적이기 때문에 매출이 적을 수 있다.

 그래서 상업지역과 연계되어야 높은 임대 수익을 기대할 수 있다.

 또한 배후세대가 많이 있어야 상가의 안정적인 매출이 보장된다.

 

 건축물에 불법적인 요소가 있는지 파악해야 하고 건물에 하자가 있는지 꼼꼼하게 확인해야 추후에 다른 문제가 발생하지 않는다.

 

 

 [ 지식산업센터 상가 ]

 

1. 지식산업센터 상가란?

 

 지식산업센터는 3층 이상 집합건축물로써 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다.

 지식산업센터에 입주 가능한 시설은 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 그리고 벤처기업을 운영하기 위한 시설, 그밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로 금융, 보험업, 기숙사, 근린생활시설 등의 있다.

 

 2. 장점과 단점

 

 ㄱ) 장점

 

 지식산업센터에 입주하는 기업들이 다양한 보조금이나 혜택을 받기 때문에 건물이 완공되면 비교적으로 빠른 시간 안에 입주가 진행되어 상권 형성이 조기에 이루어질 수 있다.

 

 상가가 입점 업종을 지정해서 영업의 독립성이 보장될 수 있으며 식당, 카페, 편의점을 운영할 경우 안정된 수요를 확보할 수 있다.

 

 ㄴ) 단점

 

 지식산업센터 내에 있는 기업들의 직원을 대상으로 상가 매출이 창출되는데, 주 5일 근무로 기업들이 토요일과 일요일에 휴무를 하게 된다면 휴일에는 매출이 발생되기 어렵다.

 

 3. 지식산업센터 투자 전략

 

 지식산업센터 투자의 최우선 조건은 입지이다.

 지하철이나 버스 등 교통이 편리해야지 기업 직원들도 원활하게 출, 퇴근이 가능해진다.

 또한 연관 산업이 주변에 위치해 있어야 협력업체들과의 교류도 높아져서 시너지 효과가 발생할 수 있다.