양도소득세 필요경비

 

 양도소득세는 양도하는 금액에서 취득가를 차감하였을 때 상승한 금액에 대해서 부과하는 세금이다. 양도차액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 나머지를 말한다. 필요경비란 부동산을 취득했을 때와 매도하였을 때 소비된 경비로서 필요경비가 많을수록 양도소득세가 줄어들게 되므로 세금을 줄일 수 있다. 그래서 필요경비에 대한 공급자의 인정사항과 공급일자, 가액 등이 명시된 지출 사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증을 잘 보관하고 있어야 한다.

 

 < 양도소득세 계산 절차 >

양도가액 → 부동산 등의 양도 당시 실지거래가액

 ( - ) 취득가액 → 부동산 등의 취득 당시 실지거래가액

 ( - ) 필요경비 → 실제 필요 경비

  = 양도차익

 ( - ) 장기보유 특별공제

  = 양도소득금액

 ( - ) 기본공제

  = 양도소득 과세표준

  * 세율

 

 ▶ 양도세 계산 시 공제되는 비용 

 

 부동산을 취득하면서부터 보유하고 양도할 때까지 경비가 발생하는데, 이러한 경비가 모두 필요경비로 공제해주는 것은 아니다. 자산의 가치를 현실적으로 증기가 시키기 위하여 발생된 비용만을 공제해준다.

 반면에 같은 수리비라도 필요경비에 해당하지 않는 수익적 지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용이기 때문에 양도차익에서 공제를 받을 수 없다. 공제 대상 여부에 대한 자세한 경비 항목은 아래 표를 참고 바란다.

종류	공제되는 비용	공제 안되는 비용
취득시 경비	취득세, 법무사 비용, 취득중개수수료, 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세	벽지, 장판 교체비용, 싱크대, 보일러 수리비, 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수 정화조 설비 및 교체비, 화장실 공사비, 마루 공사비 등
주택 수리비	발코니 새시, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설 교체 및 공사비, 방 확장 등의 내부 시설 개량 공사비, 보일러 교체비, 자바라 및 방범창 설치비 등
양도시 경비	양도중개수수료, 세무사 양도소득세 신고 수수료, 기타 컨설팅 비용

 필요경비에 해당하지 않는 증빙들을 공제받고자 제출하게 되면, 필요경비로 공제도 되지 않고 과세자료로 통보되어 상대 업체가 부가세, 소득세, 가산세 등의 세액을 추징금을 받을 수 있으니 주의 바란다.

 

 오랜 기간 동안 아파트나 주택에 거주한다면 수리 비용, 즉 필요경비가 발생할 수도 있다. 공제되는 비용을 확인하고 영수증을 미리 챙겨두면 양도차익을 줄일 수 있어서 절세할 수 있는 한 가지 방법이 될 수 있을 것이다.