양도소득세 계산방법

 

 아파트나 주택 등의 부동산을 취득하면 취득세를 내고, 부동산을 보유하고 있으면 재산세나 종합부동산세를 부담하게 된다. 양도소득세는 타인에게 양도하는 금액에서 취득가를 차감하였을 때 상승한 금액에 대해서 부과하는 세금이다. 이러한 정책은 매우 자주 바뀌고 계산이 복잡하여 세무공무원이나 세무사들도 혼동하는 경우가 종종 있기 때문에 일반적인 개인이 정확하게 계산하기에는 다소 무리가 있다. 하지만 부동산을 이용 및 투자를 하는 경우에는 목돈이 사용되기 때문에 어떻게 양도소득세가 적용되고 세금이 어느 정도 부과되는지에 대한 접근성과 방향성에 대해서 공부할 필요가 있다.

 

 ▶ 양도소득세 계산 방법

 

양도가액 → 부동산 등의 양도 당시 실지거래가액

 ( - )

취득가액 → 부동산 등의 취득 당시 실지거래가액

 ( - )

필요경비 → 실제 필요 경비

  =

양도차익

 ( - )

장기보유 특별공제 → ①장기보유 특별공제 표 참조

  =

양도소득금액

 ( - )

감면대상 소득금액 → 조세특례 제한법에서 규정한 경우(미분양 주택, 신축주택 등)

 ( - )

양도소득 기본공제 → 250만 원(미등기 양도자산은 적용 베제)

  =

양도소득 과세표준

  *

세율 → ②양도소득세율 표 참조

  =

산출세액 → 양도소득 과세표준 * 세율

 ( - )

세액공제 + 세액감면 → 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례 제한법 상 감면세액

  =

납부세액

 

 ① 장기보유 특별공제율(2021.01.01 ~ )

 토지와 건물, 조합원 입주권

보유 기간	3년 이상 4년 미만	4년 이상 5년 미만	5년 이상 6년 미만	6년 이상 7년 미만	7년 이상 8년 미만	8년 이상 9년 미만	9년 이상 10년 미만	10년 이상 11년 미만	11년 이상 12년 미만	12년 이상 13년 미만	13년 이상 14년 미만	14년 이상 15년 미만	15년 이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

 3년 이상 보유한 1세대 1 주택

보유기간		2년이상 3년미만	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

 거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정

 

 ② 양도소득세 세율표

과표	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	1.5억원 이하	3억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	10억원 초과
세율	6%	15%	24%	35%	38%	40%	42%	45%
누진공제	-	108만원	522만원	1,490만원	1,940만원	2,540만원	3,540만원	6,540만원

 

 만약에 아파트를 10년 전에 2억 원에 매입하여 9억 원에 매도하였을 경우, 양도차익은 7억 원이다. 그리고 부동산 중개수수료나 기타 경비도 공제 가능하다. 1가구 1 주택에 대해서는 9억 원까지 비과세가 적용되었으나 2021년 12월에 법이 개정되어 12억 원까지 비과세가 가능하다. 1가구 1 주택 양도소득세 계산에 대해서는 다음 포스팅에서 자세하게 알아보겠다. 

 

 양도가액(9억 원) - 취득가액(2억 원) - 필요경비 = 양도차익(7억 원)

 

 과세표준은 과세의 기준이 되는 금액이다. 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 빼주고 남은 금액을 최종 과세표준으로 계산한다. 장기보유 특별공제는 10년간 보유하였을 경우에 20%를 공제받을 수 있다. 또한 기본공제는 자산 그룹별로 각각 250만 원씩 공제받을 수 있다. 

 

 양도차익(7억 원) - 장기보유 특별공제(1.4억 원) = 양도소득금액(5.6억 원) - 양도소득 기본공제(250만 원)

 = 양도소득 과세표준(5억 5,750만 원) 

 

 과세표준에 세율을 곱하면 최종적으로 내야 할 세금이 계산된다. 과세표준 5억 5,750만 원에 세율 42%의 양도소득세 누진세율을 적용하면 양도세는 1억 9,875만 원(=5억 5,750만 원 * 42% - 3,540만 원)이 계산된다. 7억 원의 양도 차익 대비 실질적인 세 부담은 28.4%이다. 개인의 상황과 양도하는 자산의 종류뿐만 아니라 다양한 경우에 따라서 세금의 부담 금액은 다르게 산출될 수 있으므로 각 경우에 맞게 계산해야 한다.

 

 지금까지 양도소득세가 어떻게 계산되는지에 대한 계산과정과 방법에 대해서 알아보았다. 위의 예에서 7억 원의 수익이 발생했지만 약 28.4%인 1억 9,875만 원이 세금인 것을 감안한다면, 부동산에서 절세할 수 있는 부분을 눈여겨볼 필요가 있다고 본다.

 

 ▶ 국세청 홈텍스 양도소득세 계산기 이용방법

 

 지금까지 양도소득세 계산 과정과 세율 적용에 대해서 알아보았다. 양도소득세가 어떻게 계산되는지 이해하였으면 국내에서 세금에 대한 나라일을 하는 국세청 홈텍스 홈페이지에서 제공되는 양도소득세 계산기를 이용하여 편리하게 계산해보자.

 

 먼저 국세청 홈텍스에 접속한다.

 https://www.hometax.go.kr 

 

국세청 홈페이지

 

오른쪽 하단의 세금 종류별 서비스에서 양도소득세를 클릭한다.

 

국세청 홈텍스

 

 홈페이지 상단에 있는 편리한 전자신고와 알기 쉬운 양도소득세 하단에 있는 서브 메뉴에서 양도소득세에 대해서 알아볼 수 있습니다. 미리 계산해보는 양도소득세에서 양도소득세 미리 계산(모의계산)을 클릭한다.

 

국세청 홈텍스 양도세 계산기

 

 세금 모의계산은 가장 일반적인 거래에 대해서 서비스를 하고 있기 때문에 참고사항으로 확인할 수 있다. 양도가액과 취득가액을 모두 알고 있는 경우를 이용할 시에는, 상단의 계산하기를 클릭한다.

 

국세청 홈텍스 양도세 계산기

 

 기본사항에 양도일자, 취득일자, 양도 물건 종류에 대해서 해당 사항을 입력한다.

 거래금액에 양도가액과 매입가액을 입력하고 그 밖의 취득세, 등록세, 법무사 비용, 취득 중개수수료, 기타 사항들에 대해서도 입력한다.

 

국세청 홈텍스 양도세 계산기

 

 국세청 홈텍스에서는 양도가액이 9억 원 이하이고 1세대 1 주택 비과세 요건에 해당하는 경우에는 모의계산 서비스를 제공하지 않고 있다는 것을 참고 바란다. 기타 사항에서 1세대 1 주택으로서 2년 이상 보유를 했습니까? 에 대해서 해당사항에 체크한다.

 위의 사항들에 대해서 본인이 계산하고자 하는 해당사항에 체크가 모두 끝난 후에 세액 계산하기를 클릭한다.

 

국세청 홈텍스 양도세 계산 결과

 

 장기보유 특별공제는 20%가 적용이 되었고 세율은 42%가 적용되었다는 것을 알 수 있다. 그래서 부담해야 할 세액은 1억 9,875만 원이다.

 부동산을 매도하여 양도차익을 극대화하고자 한다면 양도금액이나 보유기간 같은 환경적인 요건을 고려하여, 사전에 계산해서 본인에게 유리한 방향으로 준비하였으면 한다.