1가구 1주택 양도소득세 비과세

 

 부동산에 관심이 있는 분이라면 누구나 2021년 12월 8일부터 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 기준을 9억 → 12억으로 완화되었다는 소득세법 개정안을 보았을 것이다. 경제정의 실천 시민연합에서 8일 발표한 문재인 정부에서 서울 아파트 시세변동 분석 결과에 따르면 2017년 5월 2,061만 원이던 3.3m2당 가격은 올해 11월 4,309만 원으로 2,248만 원(109%) 상승하였다고 한다. 이는 서울 시내 75개 아파트 단지 11.5만 가구의 시세 변동을 분석한 결과다. 아파트 가격이 두배 상승하였으니, 양도소득세 비과세 기준을 상향하는 것은 당연한 것이다. 그러면 1세대 1 주택 비과세를 적용받기 위해서는 어떤 요건을 갖추고 있어야 하는지와 계산 방법에 대해서 알아보겠다. 

 

 ▶ 1세대 1 주택 비과세 요건

 

 1세대 1 주택자가 주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세 된다는 것은 누구나 알고 있을 것이다. 하지만, 비과세 해당 요건을 정확히 알고 있어야 나중에 세금을 추징당하는 상황이 발생하지 않을 것이다. 비과세에 해당하는 경우와 감면되는 경우는 다음 표와 같다. 

 

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 한다.
	2년 이상 보유해야 한다.
	양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외된다.
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득

 

그러면, 1세대와 1 주택자의 의미를 명확히 알아보자.

 1세대는 일반적으로 주민등록상의 한 가족을 말하는 것이다. 하지만 주민등록상에 같은 세대로 되어 있어도 실제로는 따로 살고 경제 활동을 하고 있다면 동일 세대로 보지 않고 각각 1세대로 간주한다.

 1 주택은 건축물대장의 여부와 상관없이 실질에 따라 판단한다. 가장 많이 착각하는 것이 오피스텔이다. 오피스텔은 주택이 아니라고 판단하기 쉽지만, 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당된다.

 1세대 1 주택 비과세 규정은 간단해 보여도 여러 가지 요건이 다양하게 존재하기 때문에, 돌다리도 두들겨보고 건넌다는 속담처럼, 반드시 본인의 상황을 정확히 파악하고 있어야 세금을 추징당하는 일이 없을 것이다.

 

 ▶ 12억 초과하는 고가주택은 1세대 1 주택이라도 세금이 있다.

 

 2021년 12월 8일 1가구 1 주택 비과세 기준이 9억 → 12억으로 변경되었다. 양도차익 중에서 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 세금을 부과하면 된다. 양도소득세 계산방법을 포스팅을 하였으나 계산방법을 다시 설명하고 예를 들어서 계산해보겠다.

 

< 양도소득세 세액 계산 흐름도 >

 

양도가액 → 부동산 등의 양도 당시 실지거래가액

 ( - )

취득가액 → 부동산 등의 취득 당시 실지거래가액

 ( - )

필요경비 → 실제 필요 경비

  =

양도차익 ① 1세대 1 주택 양도차익 계산법

 ( - )

장기보유 특별공제 → ② 장기보유 특별공제 표 참조

  =

양도소득금액

 ( - )

감면대상 소득금액 → 조세특례 제한법에서 규정한 경우(미분양 주택, 신축주택 등)

 ( - )

양도소득 기본공제 → 250만 원(미등기 양도자산은 적용 베제)

  =

양도소득 과세표준

  *

세율 → ③ 양도소득세율 표 참조

  =

산출세액 → 양도소득 과세표준 * 세율

 ( - )

세액공제 + 세액감면 → 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례 제한법 상 감면세액

  =

납부세액

 

 ① 1세대 1 주택 양도차익 계산법

 

 12억 원 이하는 양도소득세는 0 원이다. 하지만 12억 원 초과의 주택은 양도 차익액의 초과분으로만 계산된다.

 양도 차익액(양도가액 - 취득가액) * ( 양도가액 - 기준 12억 원 ) / 양도가액

 

 ② 장기보유 특별공제 ( 1세대 1 주택 )

 

보유기간		2년이상 3년미만	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

 거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정

 

 ③ 양도소득세 세율표

 

과표	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	1.5억원 이하	3억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	10억원 초과
세율	6%	15%	24%	35%	38%	40%	42%	45%
누진공제	-	108만원	522만원	1,490만원	1,940만원	2,540만원	3,540만원	6,540만원

 

 예를 들어서 세금에 대해서 계산해 보자.

 A아파트를 2년 전에 8억 원에 매수해서 현재 13억 원에 매도하고 필요경비는 없다고 가정한 경우

 양도 차이액은 12억 원의 초과분만 계산한다.

 (양도가액(13억 원) - 취득가액(8억 원)) * (양도가액(13억 원) - 기준(12억 원)) / 양도가액(13억 원)

 = 양도차익(3,846만 원) - 장기보유 특별공제(3,846만 원 * 0.08 = 308만 원) 

 = 양도소득금액(3,538만 원) - 양도소득 기본공제(250만 원)

 = 양도소득 과세표준(3,288만 원) * 세율(0.15%) - 누진공제(108만 원)

 = 385만 원 

 

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 지금까지 1세대 1 주택 비과세 요건과 고가 주택의 기준이 9억 → 12억으로 변경되어 양도차익 부분에 대한 계산을 해보았다. 만약에 1세대 1 주택인 12억 이상의 고가 주택을 10년 이상 보유하게 되면 장기보유 특별공제가 40% 적용되어 세금 혜택을 늘릴 수 있다.