청약 분양 대금 납부와 대출금

청약에 당첨되기 위해서 많은 전략과 고민이 필요하겠지만, 그전에 먼저 가장 우선시해야 할 것이 있다.

현재 자금 여력과 향후 소득 그리고 대출 가능 금액과 상환 여부이다.

높은 경쟁률을 뚫고 청약에 당첨된다고 하더라도 잔금을 치르지 못하면 계약해지 상태가 될 수 있다.

그래서, 청약에 당첨될 경우 분양 대금 납부 방식과 지역에 따라서 대출 가능 금액은 어떻게 되는지를 먼저 고려해야 한다.

입주자 모집 공고에는 분양가와 납부일정에 대한 안내를 받을 수 있으니 청약할 경우에 참고하여 자금 계획을 수립해야 한다.

일반 주택을 매매한다면 계약금을 납부하고 2 ~ 3 개월 내에 중도금과 잔금을 납부해야 한다.

하지만 청약은 입주자 모집 공고부터 입주까지 약 3년의 시간이 소요되며, 중도금은 4회 이상 납부하고 입주 시에 잔금을 납부할 수 있다.

만약에 분양가가 10억 원이라면 계약금 20%(2억 원), 중도금 6차례 60%(6억 원), 잔금 20%(2억 원)을 납부해야 한다.

계약금은 은행에서 대출이 불가능하기 때문에 청약하기 위해서는 분양가의 10 ~ 20%의 계약금은 반드시 보유하고 있어야 한다.

중도금은 시공사가 지정한 은행에서 대출을 진행하기도 하며, 분양가의 최대 60%(투기과열지구 50%)까지 대출을 받을 수 있다.

입주 시에 중도금 대출과 잔금을 납부해야 하는데, 주택담보대출로 상환이 가능하기 때문에 기존 주택을 구입하는 것보다 시간적으로 자금적인 부분에서 다소 유리한 점이 있다.

중도금 대출은 지역별, 개인별로 대출 비율이 달라진다.

LTV(Loan To Value ratio): 주택담보대출비율은 부동산 자산가치에 대한 대출액 비율

DSR(Debt Service Ratio): 대출 신청자의 소득 대비 금융부채의 원리금 상환액 비율

DTI(Debt To Income): 연간 소득에서 갚아야 할 주택담보대출의 원리금과 이자 비율

만약에 무주택자가 투기과열지구에서 주택담보대출을 받는다면 50%까지 받을 수 있다.

완공된 아파트는 잔금을 납부해야 소유권이 이전되어서 잔금 대출을 받을 경우 KB시세와 감정가 등으로 LTV(주택담보대출비율)이 적용된다.

이때 개인별 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율인 DSR(총부채원리금상환비율)로 책정되어 대출 한도가 정해지게 된다.

그래서 개인마다 대출을 받을 수 있는 금액이 다르고 실질적으로 LTV보다 대출 가능 금액이 줄어들게 된다.

은행마다 신용 등급 기준이 정해지는데 등급 아래에 위치해 있다면 중도금 대출이 거절될 수 있기 때문에 평소에 신용등급 관리를 잘해야 한다.

분양가는 어떻게 되겠지라는 묻지 마 청약은 분양권 포기나 중도 계약 해지 상태가 올 수도 있다는 것을 염두에 두어야 한다.